Rủi ro mua đất chờ tách thửa

Anh Chiến đặt mua lô đất trị giá 950 triệu đồng chờ tách thửa tại khu Đông TP HCM, song đợi mãi chưa được giao nền, thương vụ bị treo vì vướng pháp lý, chủ đất lại cù cưa không bồi thường tiền cọc theo hợp đồng.

Vị khách này chia sẻ với VnExpress, trước tết Bính Thân, vợ chồng anh đặt cọc 100 triệu đồng mua nền ngay từ khi khu đất còn sổ chung gần 400m2 tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức. Mảnh đất này khi bán chưa làm thủ tục tách thửa, nằm trong hẻm xe hơi, lưu thông thuận tiện. "Thời điểm đó, chủ đất xây nhà tạm, hứa tách 5 lô, trong đó tôi mua lô hơn 50m2, hẹn bàn giao sổ hồng riêng sẽ tất toán", anh Chiến kể. 

Theo hợp đồng đặt cọc, chủ đất cam kết sẽ giao sổ hồng riêng cho khách vào tháng 5/2016 và ra công chứng. Bên bán còn hứa hỗ trợ thủ tục cấp phép xây dựng, dẫn điện nước về nhà đầy đủ. Nếu không giao nền, chủ đất phải đền tiền cọc gấp đôi.

Đến tháng 5/2016, anh Chiến liên hệ chủ đất thì được trấn an cố gắng đợi thêm, các thủ tục đang được tiến hành. Tháng 6/2016 bên bán cung cấp ảnh chụp hồ sơ xác định biến động tài sản của khu đất, đủ điều kiện tách thửa. Trong tâm trạng sốt ruột chờ nhận nền đất, anh Chiến chuẩn bị tiền để ký hợp đồng nhưng đến tháng 7/2016 thì bên bán thông báo hồ sơ tách thửa đang vướng mắc nhiều thủ tục.

Vị khách hàng này kể lại, chủ đất chỉ thông báo với anh không thể giao nền nhưng né tránh việc bồi thường cọc. Theo đó, bên bán đề nghị chỉ bồi thường lãi suất ngân hàng của số tiền cọc đã đóng trong khi cam kết trong hợp đồng là phải đền cọc 100%, tức trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi thường 100 triệu đồng tiền phạt.

"Tôi cần đất để xây nhà ở. Hiện 950 triệu đồng không đủ để mua vì giá đất khu này đã tăng 200-300 triệu đồng một nền so với năm ngoái. Mất chi phí cơ hội đã đành, đến tiền cọc tôi cũng bị xử ép", anh Chiến nói. Cuối cùng, vì không muốn theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, ngại mất thời gian theo đuổi việc khởi kiện chẳng biết bao giờ kết thúc, anh Chiến đành chấp nhận khoản bồi thường cọc giảm từ 100% xuống còn 20%.

rui-ro-mua-dat-cho-tach-thua

Mua đất chờ tách thửa được giới kinh doanh địa ốc ví như mua lúa non, có thể gặp rủi ro giao dịch bất thành vì vướng thủ tục pháp lý hoặc bên bán lợi dụng thủ tục hành chính để chiếm dụng vốn của khách hàng. Ảnh: H.T

Có thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà đất TP HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong đánh giá, khi giao dịch bất động sản, rất nhiều tình huống bất ngờ ngoài ý muốn có thể xảy ra từ khi đặt cọc cho đến lúc chốt hợp đồng công chứng.

Theo ông Phong, loại sản phẩm đất nền được rao bán từ khi lô đất lớn chưa tách thửa khá phổ biến tại các quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân... nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Đặc điểm của dòng sản phẩm này là giá rẻ, vừa túi tiền vì "bán lúa non" (bán khi chưa tách thửa xong, chưa ra sổ hồng riêng từng lô).

Khuyết điểm của hình thức giao dịch này là bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì nếu quá trình tách thửa gặp vướng mắc, bên bán khó có thể giao nền. Ngoài ra, giả định giá đất tăng lên, có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán đổi ý không bán nữa. Loại giao dịch này phụ thuộc rất lớn vào thủ tục pháp lý của từng địa phương cũng như các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chặt chẽ tới đâu.

Trường hợp của anh Chiến, vì nghĩ đến hành trình đi kiện đòi tiền cọc và khoản tiền phạt trong hợp đồng quá nhiêu khê, nên bên mua đã chọn giải pháp chấp nhận bị bẻ kèo, nhận khoản tiền bồi thường thấp hơn rất nhiều so với hợp đồng.

Tuy nhiên, theo ông Phong, ngoài việc thỏa thuận và chấp nhận bị xử ép, vẫn còn 2 tình huống khác anh Chiến có thể thực hiện để đòi lại quyền lợi của mình một cách chính đáng.

Tình huống đầu tiên là yêu cầu chủ đất chịu phạt, bồi thường đúng cam kết như trong hợp đồng đặt cọc đã ký. Tình huống thứ hai là khởi kiện ra tòa. Trong tình huống này, chủ đất vừa phải bồi thường đúng cam kết, vừa bị treo quyền giao dịch tài sản cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. "Có thể mất chút thời gian nhưng cách hành xử rắn theo hợp đồng sẽ tạo tiền lệ tốt, giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn", ông Phong đánh giá.

Ngoài ra, chuyên gia này khuyến cáo, khâu thỏa thuận đặt cọc khi mua đất chờ tách thửa nên rà soát khắt khe hơn các loại bất động sản khác. Có 9 yếu tố cần lưu ý khi đặt cọc loại tài sản nhiều rủi ro này:

Thoả thuận giá bán; thoả thuận phương thức thanh toán; cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nền; nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí; thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng; tính chính danh của người giao dịch hợp đồng; thỏa thuận về hoàn thiện các dịch vụ: điện, nước...; thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng. Cuối cùng là giữ lại mọi hóa đơn chứng từ, khi ký hợp đồng cọc phải có người làm chứng.