Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Đại gia giành đất vàng quá dễ!

Để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT), TP.HCM đã giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, 12.500 hộ dân đã di dời để nhường chỗ cho siêu dự án này.


Thành phố cũng đã huy động lượng vốn khổng lồ gần 30.000 tỉ đồng (tương đương 1,5 tỉ USD) để chi trả bồi thường, tái định cư…, trong đó phần lớn là vốn vay thương mại. Tuy nhiên, đến nay, thành phố đã “hụt hơi” trong việc đầu tư xây dựng KĐTMTT.


Khu tái định cư 12.500 căn hộ dành cho người dân bị giải tỏa.

“Hụt hơi” thiếu vốn

Sau gần 1 thập kỷ triển khai, đến nay, KĐTMTT đã dần dần hình thành, hệ thống hạ tầng được đầu tư xây dựng, một số dự án bất động sản (BĐS) được rầm rộ triển khai trên diện tích 657 ha.

Tuy nhiên, bước vào giai đoạn cuối của việc giải phóng mặt bằng (GPMB), xây dựng các khu tái định cư, giai đoạn đầu của việc xây dựng hạ tầng xương sống cho KĐTMTT để tạo động lực thu hút đầu tư…

Thành phố không còn đủ khả năng tài chính nữa. Gánh nặng tài chính đã trở nên quá sức với TP.HCM, áp lực trả lãi vay, vốn vay để GPMB buộc thành phố phải tính đến phương án “bán lúa non”.

Theo báo cáo của UBND thành phố gửi cho Thủ tướng Chính phủ, tính đến gần cuối năm 2015, tổng vốn đầu tư vào KĐTMTT cho các hoạt động bồi thường, GPMB và tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, trả các khoản lãi vay là hơn 29.000 tỉ đồng.

Trong đó, khoảng 12.000 tỉ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng, tiền lãi phát sinh khoảng 2,9 tỉ đồng mỗi ngày. Cũng theo báo cáo, áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong năm 2016 là rất lớn. Năm 2015, thành phố đã trả lãi vay cho các khoản vay đầu tư vào KĐTMTT là hơn 902 tỉ đồng.

Trong năm 2016, nợ gốc đến hạn phải trả là hơn 5.200 tỉ đồng và lãi vay phát sinh là 829 tỉ đồng. Không chỉ đứng trước áp lực trả lãi mỗi ngày tương đương 3 tỉ đồng và nợ gốc phải trả lên đến nhiều ngàn tỉ đồng, thành phố còn phải xoay sở tìm kiếm nguồn vốn đầu tư trong thời gian tới.

Cũng theo báo cáo của thành phố, nhu cầu vốn đầu tư cho KĐTMTT thời gian tới là rất lớn, bao gồm tiền bồi thường GPMB đối với các trường hợp còn lại, đầu tư hạ tầng, xây dựng quỹ nhà thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư cho người dân bị giải tỏa…

Cũng theo UBND TP.HCM, ngân sách thành phố đang rất hạn chế, khả năng vay vốn từ những ngân hàng lớn cũng rất khó khăn vì đã hết hạn mức cho vay, chỉ còn nguồn thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất từ các dự án đầu tư vào KĐTMTT để hoàn trả vốn vay, lãi vay và để đáp ứng về nhu cầu vốn đầu tư trong thời gian tới.

Không phải cạnh tranh giành đất vàng

Để xoay vốn đầu tư cho KĐTMTT, đến nay thành phố đã có một loạt kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ xin phép được lựa chọn nhà đầu tư thay cho việc đấu thầu. Đến thời điểm hiện nay, đã có 3 dự án quy mô lớn được thành phố chỉ định đầu tư vào KĐTMTT.

Mới đây nhất, Khu phức hợp Sóng Việt, tọa lạc trong Khu chức năng số 1 của KĐTMTT với tổng vốn hơn 7.000 tỉ đồng đã được thành phố giao cho Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát.

Sở dĩ thành phố nhanh chóng chọn Cty Quốc Lộc Phát do đây là nhà đầu tư duy nhất có cam kết sẽ thực hiện theo đúng mục tiêu và các chỉ tiêu quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 của KĐTMTT.

Ngoài ra, Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát cam kết xây dựng hoàn chỉnh đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật không chỉ trên 4 lô đất mà còn bên ngoài dự án; bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ với các công trình cầu Thủ Thiêm 2, đại lộ vòng cung, quảng trường trung tâm… đang được triển khai xây dựng. Với việc giao dự án cho Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát, thành phố sẽ thu về được khoảng 2.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất.

Trước đó, Cty Đại Quang Minh cũng được thành phố chọn giao dự án với phương thức đổi đất lấy hạ tầng. Cty Đại Quang Minh đầu tư 4 trục đường chính của KĐTMTT…, đổi lại, thành phố giao cho Cty Đại Quang Minh một số lô đất mà không phải qua đấu thầu.

Ngoài 2 dự án kể trên, một loạt các ông lớn cũng đang xúc tiến tham gia như: Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) sẽ xây dựng dự án Khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City), trong đó có khu phức hợp cửa hàng bách hóa và khu phố thương mại tiêu chuẩn quốc tế với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2 tỉ USD. Liên danh các Cty cổ phần Bất động sản Tiến Phước, Cty TNHH Bất Động sản Trần Thái và Cty Denver Power Ltd đang thực hiện dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm.

Trong đó, công trình tháp quan sát phức hợp đa chức năng cao 86 tầng có tổng vốn đầu tư khoảng 1,2 tỉ USD. Một điểm chung là việc lựa cho các nhà đầu tư vào KĐTMTT từ đầu đến nay đều dưới hình thức chỉ định thầu. Sự thiếu vắng các nhà đầu tư lớn đã khiến cuộc đua giành đất vàng trong KĐTMTT trở nên nhẹ nhàng vì chả có đối thủ nào cả.

Bao giờ đấu thầu thay cho chỉ định thầu?

Theo hoạch định ban đầu, sau khi giải tỏa bồi thường, xây dựng hạ tầng, thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trong KĐTMTT để hoàn vốn cho ngân sách.

Theo một số chuyên gia, với vị thế là dự án BĐS số 1 ở TP.HCM, KĐTMTT cần một công tác quản lý dự án chuyên nghiệp, đúng tầm vóc để nâng giá trị của khu đô thị mới này thay cho cách quản lý nặng tính hành chính như hiện nay. Phải xem Thủ Thiêm là một loại hàng hóa đặt biệt của Việt Nam đưa ra thị trường quốc tế giống như dự án Marina Sand Bay của Singapore.

So với Marina Sand Bay của Singapore, KĐTMTT không thua kém về nhiều mặt nhưng về danh tiếng KĐTMTT vẫn chưa được các nhà đầu tư quốc tế biết đến một cách phổ biến.

Cho đến nay, ban quản lý dự án chưa tổ chức tiếp thị, kêu gọi đầu tư vào Thủ Thiêm trên thị trường quốc tế nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính vững mạnh để có thể biến KĐTMTT thành một viên ngọc thực sự.

Chính vì ít được tiếp thị, KĐTMTT vẫn chỉ được giới đầu tư trong nước và một vài tập đoàn nước ngoài quen thuộc với thị trường Việt Nam biết đến.

Tình trạng “ế ẩm” của KĐTMTT đã khiến cho thành phố gặp nhiều khó khăn trong việc chọn được các nhà đầu tư lớn, cuối cùng buộc phải xin Chính phủ để chỉ định nhà đầu tư.

Nếu có nhiều nhà đầu tư lớn cùng tham gia đấu giá, đấu thầu, chắn chắc những lô đất vàng trong KĐTMTT sẽ có giá trị hơn rất nhiều và nguồn thu thành phố cũng sẽ có thêm rất nhiều tiền.

Trước đây, Bộ Tài chính đã có Công văn 139 đề nghị thành phố đẩy mạnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để sớm đưa đất vào sử dụng và thu hồi vốn của Nhà nước.

Bộ Tài chính cũng lưu ý thành phố, việc giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá chỉ được thực hiện trong trường hợp tổ chức đấu giá không thành hoặc được Thủ tướng quyết định.

Theo Lao động