Bảo lãnh mua nhà: Người mua bị qua mặt?

Theo Luật Kinh doanh BĐS, trước khi được bán ra thị trường, nhà ở phải được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều dự án đã phớt lờ quy định này hoặc bảo lãnh theo kiểu… cam kết.

Hứa... bảo lãnh
 
Thời gian qua, hầu hết các dự án trước khi mở bán đều công bố ký kết bảo lãnh với NH, nhưng thực tế không hẳn vậy. Đó chỉ là những chiêu mang tính PR và trấn an khách hàng là chính, bởi chủ đầu tư và NH chỉ mới hợp tác ở mức độ ký cam kết, hứa bảo lãnh cho dự án trong thời gian tới.
 
Chẳng hạn, dự án Luxcity (Q.7, TP.HCM) do Công ty địa ốc Đất Xanh làm chủ đầu tư hiện đã bán gần hết căn hộ, song khi hỏi về vấn đề bảo lãnh, nhân viên tư vấn của Luxcity chỉ cung cấp được một bản thông báo của NH Công thương Việt Nam (Vietinbank) - chi nhánh Thủ Thiêm về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với Luxcity.
 
Có nghĩa là, Vietinbank Thủ Thiêm và Đất Xanh chỉ mới hứa hẹn với nhau trong việc ký kết bảo lãnh hoàn tiền thanh toán nhà của Đất Xanh với khách hàng mua căn hộ tại Luxcity.
 
Dù vậy, nhân viên tư vấn của Đất Xanh vẫn cho rằng, đây là quyết định của Vietinbank bảo lãnh cho Luxcity(!?). Tương tự, nhân viên tư vấn của dự án Gold View (Q.4, TP.HCM) cũng cho biết, dự án được NH Hàng hải Việt Nam (Maritime Bank) bảo lãnh, nhưng khi chúng tôi đề nghị cung cấp chứng thư bảo lãnh thì nhân viên này cho rằng khách hàng chỉ được xem khi ký hợp đồng.
 
Nhiều dự án còn thừa nhận rõ là không có bảo lãnh. Anh T.Đ., làm việc tại Q.3 (TP.HCM) cho biết, mới đây anh tìm hiểu dự án La Astoria (Q.2, TP.HCM) để mua, nhân viên tư vấn của dự án thẳng thắn thừa nhận là không có bảo lãnh của NH.
 
Nhân viên này giải thích, do dự án triển khai trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực nên không cần phải bảo lãnh. Tuy nhiên, theo anh Đ., đây chỉ là cách để nhân viên tư vấn “qua mặt” người mua nhà, bởi theo quy định trước khi bán, căn hộ phải có bảo lãnh của NH. Dù dự án làm trước đó nhiều năm nhưng bây giờ mới bán thì cũng phải có bảo lãnh của NH.
 
Sự lập lờ này còn thể hiện ngay khi các NH ký kết với chủ đầu tư trong việc tài trợ vốn cũng như bảo lãnh. Cụ thể, đã có một NH trong vòng một tháng qua đã tài trợ và bảo lãnh ba dự án lớn với tổng số tiền lên đến 3.400 tỷ đồng, trong khi vốn tự có của NH này hiện chưa tới 5.000 tỷ đồng.
 
Với quy định hiện hành, hạn mức cấp tín dụng đối với mỗi khách hàng của một NH chỉ được tối đa 15% và 25% đối với một khách hàng và người có liên quan so với vốn tự có. Nếu NH thực sự đã ký kết tài trợ vốn, cho vay và bảo lãnh cho ba dự án trên thì đã xài gần hết vốn tự có!
 
Bảo lãnh mua nhà: Người mua bị qua mặt?
Hầu hết các dự án trước khi mở bán đều công bố ký kết bảo lãnh với NH, nhưng thực tế không hẳn vậy - Ảnh minh họa
 
Có quy định, nhưng thiếu chế tài
 
Về nguyên tắc thì có hai hình thức là thư bảo lãnh của NH gửi cho chủ đầu tư và hợp đồng bảo lãnh, còn những loại khác như hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh, hoặc biên bản thỏa thuận bảo lãnh… thì không phát sinh quyền và nghĩa vụ. Hiện, trong luật quy định phải thực hiện bảo lãnh trước khi bán hàng, nhưng lại không có chế tài xử lý nếu không thực hiện.
 
Theo luật thì chủ đầu tư buộc phải ký kết bảo lãnh với NH trước khi bán hàng, nhưng nếu trường hợp khách hàng yêu cầu không cần bảo lãnh thì có phạm luật không?
 
Vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cơ quan quản lý cần xem xét cũng như dự báo để đề phòng một số chủ đầu tư lách luật nhằm qua mặt cơ quan chức năng, gây thiệt hại cho người mua nhà. “Có thể một vài chủ đầu tư ranh mãnh sẽ soạn sẵn một giấy đề nghị không cần bảo lãnh để người mua nhà ký khi mua nhà nhằm lách luật”, ông Châu nói.
 
Ông Châu nhận xét, Thông tư 07/2015 của NH Nhà nước và điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng chưa thống nhất.

Chẳng hạn, khoản 2, điều 56 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, tuy nhiên theo khoản 1.b, điều 12 Thông tư 07/2015 lại quy định khi NH thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua.

Quy định này có thể hiểu là NH thực hiện thủ tục bảo lãnh sau khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng. Do vậy, ông Châu đề nghị cần có sự thống nhất để đảm bảo quyền lợi khách hàng.

Theo CafeLand