Vì sao ngân hàng không tin tưởng các công ty thẩm định giá BĐS?

  Làm sao để định giá bất động sản một cách nhanh nhất mà chính xác?

Hiện nay, khi dùng BĐS làm tài sản thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng, hầu như các ngân hàng sẽ tự thẩm định giá lại giá trị của BĐS đem thế chấp. Cho dù có cả chục chứng thư thẩm định giá từ các công ty uy tín thì các ngân hàng cũng không sử dụng kết quả này mà phải tự thẩm định giá lại. Có phải các kết quả thẩm định giá là không đáng tin cậy?

Nhiều người tưởng rằng công việc thẩm định giá BĐS là một việc rất khoa học, chi ly, chính xác. Nhưng thực tế không phải như vậy. Cùng 1 BĐS nhưng 2 công ty thẩm định giá uy tín hay 2 ngân hàng có thể cho ra kết quả sai lệch đến 30%. Việc sai lệch 10%, 20% là chuyện rất bình thường. Ngay cả các cơ quan Nhà nước muốn xác định giá trị chính xác của các BĐS để tính thuế, đấu giá, cổ phần cũng là chuyện vô cùng khó khăn và kết quả cũng chỉ tương đối. Vì sao lại có sai số lớn như vậy? 

Có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy từng mục đích yêu cầu định giá để sử dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Tuy nhiên hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố. Việc so sánh sẽ đem lại kết quả chính xác nếu có đầy đủ các điều kiện như: 

1. Các BĐS được so sánh phải tương đồng.

2. Thông tin giá cả là chính xác.

3. Trong khoảng thời gian định giá, thị trường BĐS tại khu vực có BĐS định giá không biến động nhiều.

4. Người thẩm định phải có chuyên môn tốt, nhiều kinh nghiệm, làm việc công tâm, không vụ lợi.

Tuy nhiên trên thực tế rất khó đáp ứng được các điều kiện này. Việc tìm được BĐS tương đồng là việc vô cùng khó khăn bởi các lý do: Sự khác biệt về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy, các tiện ích, những điểm bất lợi (cây, trụ điện trước nhà, đường đâm vào nhà, gần chùa, ngập nước....); tức là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá BĐS đòi hỏi phải có rất nhiều kinh nghiệm và không có 1 công thức chung cho các trường hợp khác nhau. Cùng 1 con đường nhưng những đoạn khác nhau có thể có giá trị khác nhau. Các hẻm của cùng 1 đoạn đường cũng có thể có những mức giá rất khác nhau.

 Thông tin giá cả BĐS so sánh cũng là vấn đề. Ở nước ta không có sự công khai minh bạch thông tin giao dịch BĐS do giá trị giao dịch thực tế nhiều khi khác xa giá trị ghi trong hợp đồng, mục đích là để tránh thuế. Do không biết được giá giao dịch thực tế nên buộc lòng người thẩm định giá thường phải dùng giá rao bán trung bình để điều chỉnh và từ đó xác định kết quả định giá. Những người không cần bán gấp có thể đưa giá rất cao vượt xa giá trị thực. Người đang  cần bán gấp có thể rao giá thấp chấp nhận bán rẻ vài chục phần trăm.

Chính vì vậy, việc xây dựng một trung tâm lưu trữ các giao dịch thực tế của BĐS là rất cần thiết. Việc này ở nhiều nước trên thế giới đã làm tạo nên sự minh bạch cho thị trường BĐS. Một khi lưu trữ được các thông tin giao dịch thì sẽ dễ dàng cho việc định giá BĐS chính xác hơn. Ở Việt Nam muốn lưu trữ được các thông tin trên thì phải tạo ra một phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới.

Hiện tại trên thị trường chỉ mới có một Công ty dám mạnh dạn đầu tư để nghiên cứu và phát triển phần mềm này đó là Công ty cổ phần định giá BĐS trực tuyến Việt Nam (Vinarev). Được biết Sau 4 năm phát triển phần mềm, với sự tham gia của các tiến sĩ đầu ngành công nghệ thông tin, các nhà khoa học, các tổ chức thẩm định giá uy tín và các sàn giao dịch BĐS, công ty VINAREV đã thành lập được Trung tâm lưu trữ thông tin giao dịch BĐS VIệt Nam và đã nghiên cứu phát triển thành công Phần mềm định giá BĐS trực tuyến. Hiện nay phần mềm đã hoạt động rất tốt, người dùng có thể vào tự định giá BĐS miễn phí tại địa chỉ: www.dinhgianhadat.vn. Hiện tại Cty VINAREV đang thí điểm cung cấp phần mềm quản lý và định giá BĐS cho các sàn giao dịch BĐS tại TP.HCM. Tạm thời cơ sở dữ liệu đã đủ để định giá chính xác các BĐS  tại các quận nội thành thuộc Tp. HCM. Trong thời gian tới sẽ tiếp tục cung cấp phần mềm đến các sàn giao dịch của các tỉnh, thành phố lớn để hoàn thiện hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch BĐS trên toàn quốc giúp ch việc định giá BĐS được nhanh chóng và chính xác.