Khái niệm về định giá bất động sản

Hiện đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về định giá bất động sản, kèm theo đó là các khái niệm khác nhau tùy theo quan điểm, nhưng hầu hết đều theo khái niệm: "Định giá bất động sản" là ước tính giá trị của bất động sản ra đơn vị tiền tệ nhằm vào một mục đích đã xác định trước, trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Định giá bất động sản bao hàm định giá đất và định giá tài sản gắn liền với đất.

  1. Phương pháp định giá Bất động sản: Gồm có 3 phương pháp chính

-        Phương pháp so sánh trực tiếp với các bất động sản tương đồng đã và đang giao dịch trên thị trường.

-        Phương pháp đầu tư (dựa vào giá trị thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai).

-        Phương pháp chi phí (xác định chi phí để tạo ra một bất dộng sản tương đương)

  1. Mục đích định giá bất động sản: Định giá bất động sản dùng vào nhiều mục đích, trong đó có các mục đích chính như:

-        Xác định giá trị tài sản cho việc giải quyết tranh chấp.

-        Xác định giá trị để cho vay.

-        Để trao đổi, chuyển nhượng.

-        Để góp vốn đầu tư.

-        Để xác định việc khấu hao tài sản.

-        Để tính thuế, nộp tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa.

-        Để bảo toàn nguồn vốn.

-        Để tham khảo

-        Và các mục đích khác.

  1. Các tranh luận thường gặp về quan điểm của định giá bất động sản.

-        Tranh luận về khái niệm định “giá bất động sản”, “thẩm định giá bất động sản” và “định giá nhà đất”.

-        Tranh luận về phương pháp định giá bất động sản, cụ thể là có bao nhiêu phương pháp định giá bất động sản (là 3 hay 5 hoặc nhiều hơn)? Phương pháp nào chính xác nhất? Trong phương pháp so sánh nên lấy các bất động sản tương đồng là những BĐS đã giao dịch hay các BĐS đang rao bán hoặc nên lấy cả 2 để so sánh.

  1. Quan điểm của người viết bài này:

-        Về các khái niệm và phương pháp định giá thì người viết dựa trên cơ sở tổng hợp các phân tích khoa học đã có của những người nổi tiếng trên thế giới cũng như ở Việt nam để viết.

-        Về tranh luận trong phương pháp định giá thì người viết xác định rằng có rất nhiều phương pháp định giá khác nhau, nhưng chỉ có 3 phương pháp cơ bản và được áp dụng nhiều nhất trên thế giới đó là 3 phương pháp được nêu ở trên.

-        Đi sâu vào “phương pháp so sánh” quan điểm của người viết là khi lấy dữ liệu BĐS tương đồng dùng cho định giá BĐS chúng ta phải lấy cả nhưng BĐS đã giao dịch xong và những BĐS đang rao bán trên thị trường có chọn lọc. Bởi vì nếu chúng ta chỉ chọn những BĐS đã giao dịch thì có thể sẽ gặp phải các vấn đề sau:

+ Bất động sản đã giao dịch thường ở thời điểm trước thời điểm định giá vì vậy có thể thị trường đã thay đổi.

+ BĐS đã giao dịch chưa chắc đã phản ánh được giá trị thị trường của nó bởi vì người bán có thể vì một nguyên nhân nào đó mà có thể bán rất thấp hoặc cao hơn giá thị trường. (ví dụ: vì cần xuất cảnh gấp nên bằng mọi giá phải bán gấp BĐS mà không kịp thời gian để tìm khách hàng nên có thể bán rẻ hơn thị trường đến 30%, nếu ta dùng kết quả trên để định giá cho BĐS hiện tại thì sẽ không chính xác).

+ Tổng hợp các BĐS đang chào bán cũng có thể phản ánh được giá trị thị trường, bời vì khi khảo sát tất cả các BĐS trong khu vực mọi người đều rao ở một mức trung bình “X” như vậy măc dù chưa có BĐS nào được bán nhưng bạn không thể xác định giá trị BĐS thấp hơn giá của ngừoi rao tối thiểu trong khu vực đó.

  1. Ứng dụng của khoa học định giá trong thực tế ở Việt Nam:

-        Hiện có rất nhiều công ty định giá bất động sản có thương hiệu ở Việt Nam như: Sacomreal, Sagonap, Định giá ACB, Công ty định giá Việt Nam Vinarev…..

-        Hiện ở Việt Nam có nhiều ứng dụng tin học vào khoa học định giá bằng phần mềm định giá ví dụ như phần mềm định giá RevNu, ACR, NewRev ….và đã có phần mềm định giá bất động sản trực tuyến chạy trên nền web của công ty cổ phần định giá bất động sản trực tuyến Việt Nam (Vinarev) với trang web: http://dinhgianhadat.vn/ .